销售策划方案（精选10篇）

销售策划方案（精选10篇）

销售策划方案 篇1

　　一、目的

　　(一)发扬、提升酒店文化知名度，促动酒店总体发展的实现。

　　(二)借中国传统佳节??中秋节，对过组织一活动，吸引顾客光临，扩大酒店知名度和美誉度，促动酒店营销业绩的提升。

　　二、活动主题

　　“迎中秋，庆团圆，共赏月”，强调对中国传统文化的回归，突出亲情和团圆的气息。

　　三、活动安排

　　(一)婚庆服务

　　1、喜庆婚宴服务可为婚礼全程提供免费服务项目，包括公共联络、司仪等，还能够提供具有中国传统文化情趣的助兴项目??贺喜礼品、室内花轿等。

　　2、具体执行部门为营销部、餐饮部，配合部门为行政部。

　　(二)就餐送月饼活动

　　1、在中秋节的前一天、中秋节当天和中秋节的第二天，到酒店用餐、住宿的'客人根据其消费额的不同赠送三种不同价格档次的月饼。

　　2、对一家三代同时就义的客人除赠送月饼外，另赠送一份价值为30元的酒店传统菜肴。

　　(三)迎中秋抽奖活动

　　1、在每一餐桌上发放一份关于酒店发展历史和特色菜肴的宣传材料。

　　2、酒店工作人员在酒店一楼大厅东侧搭建的临时舞台上抽取桌位号。

　　3、被抽到桌号的客人可到舞台上回答与酒店发展历史和菜系相关的问题。

　　4、回答准确的客人可抽取奖品。奖品的中奖率控制在30%左右。

　　5、舞台搭建由市场营销部和工作部负责，办公室协助。所需物品的采购由采购部负责。

　　(四)慰问与本酒店相关的名人，借助他们提升酒店的知名度。

　　四、费用安排

　　(一)本次营销策划活动预计总费用支出在8万元，不超过10万元。其中第1项活动支出控制在3万元;第2项活动支出控制在万元;第3项活动控制在3万元;第4项活动控制在万元。

　　(二)费用控制由财务部负责，各项活动所需物品的采购均由相关部门报到采购部，采购部统一实行汇总，经财务部审核后实施采购。

　　五、宣传方式

　　(一)街头宣传册的发放

　　客人凭宣传册可享受9折到折的优惠。宣传册的印数初步定在5000册。

　　(二)报纸宣传

　　选择和联系酒店所在地区影响面较广的平面媒体实行文化营销宣传。主要宣传广告语为“洒店，真情无限”。

　　(三)网络宣传

　　借助旅游网、管理网等媒体发表信息，针对不同的消费群体水准地造势，以进一步提升酒店的知名度和美誉度。

　　(四)职能分配

　　将每个主题活动分解落实到相关部门具体制订执行和实施计划。每个活动的新闻报道文章也由对应部门撰写，由市场营销部联系媒体，争取及早发表。

　　(五)宣传费用控制在5万元。由市场营销部做出详细的预算和计划，经财务部审核同意后，由营销部组织实施。

　　六，活动总结

　　此次文化活动营销结束后，由营销部根据此次营销活动的情况文化营销活动报告，对此次营销活动做出评价和总结，活动总结报酒店总经理审阅，分发到各部门实行传阅。

销售策划方案 篇2

　　月饼销售策划方案中秋佳节是中国的传统节日，又称“团圆节”，是我国的主要节日之一。月饼作为中秋节的一种饮食文化已经深入人心。以月之圆兆人之团圆，以饼之圆兆人之常生，用月饼寄托思念故乡，思念亲人之情。改革开放后人口的大量流动，营造了思乡的情结，加之中国礼仪之邦的传统，中秋节已经成为百姓传递亲情、友情、恩情，各商家传递商情的有效工具。月饼就成了馈赠亲朋好友的礼物，也成了联络感情的桥梁。

　　一、活动目的.：

　　巧借中秋东风，结合本酒店的实际情况和中国传统的民族风俗，以直销为主，推动全员销售，达到经济效益与社会效益双丰收。

　　二、活动组织机构：

　　组 长：王 祥

　　副组长：张 利梁瑞成

　　成 员：营销人员及各部门经理

　　三、活动时间：

　　20xx年8月15日――20X年09月22日

　　四、销售渠道及促销活动：

　　（1）销售渠道为各大企事业机关单位，酒店协议客户；

　　（2）在大堂开设月饼品尝促销展台，促销员穿嫦娥式服装，各一线服务台及所有客房摆放中秋月饼销售宣传彩页

　　（3）通过市场营销部和餐饮部到市内各大单位上门推销，拜访客户，争取大的订单；

　　（4）按部门分配进行销售；

　　（5）实行酒店全员销售，采取提成销售制度，以刺激员工的销售积极性；

　　（6）举行月饼品尝展销会暨答谢老客户冷餐酒会；

　　（7）在酒店网站及网络订房设月饼销售点；

　　（8）有潜力的商店、超市代理销售。

　　五、各相关部门负责工作

　　1、餐饮部：

　　（1）协助工程部对大堂月饼展台进行布置；

　　（2）负责“答谢老客户暨开来大酒店月饼展销会”会场――台型的设计、摆放、服务工作；

　　（3）答谢酒会的准备、服务；

　　（4）协助营销部维持“答谢老客户暨开来大酒店月饼展销会”活动秩序。

　　2、房务部：

　　（1）做好大堂服务人员中秋节促销活动的对客宣传；

　　（2）将中秋宣传彩页摆放到客房房间；

　　（3）设计中秋入住客房赠送月饼的销售方案，并做好月饼销售的统计。

　　3、工程部：

　　（1）负责 “答谢客户暨开来大酒店月饼展销冷餐酒会”会场，活动期间音响、灯光、投影仪的调试；

　　（2）协助营销部粘贴楼体大型广告图片；

　　（3）负责大堂月饼展台的制作；

　　（4）负责酒店广场月饼销售点的搭建。

　　4、财务部：

　　（1）组织印刷中秋节宣传彩页；

　　（2）提供“答谢客户暨开来大酒店月饼展销会”有奖竞猜活动奖品；

　　（3）协助营销部组织有奖竞猜活动礼品的发放；

　　（4）协调厨房展示月饼品种；

　　（5）提供团购月饼提货券。

　　5、总办、人事部：

　　（1）负责大堂展台的管理；

　　（2）对“答谢客户暨开来大酒店月饼展销会”邀请人员做好引领服务；

　　（3）负责广场月饼销售点的布置及组织销售。

　　6、营销部：

　　（1）负责月饼活动的广告宣传页、楼体广告、团购提取券的设计、制作；

　　（2）统计“答谢老客户暨开来大酒店月饼展销会”邀请人员名单的、发放请柬、群发短信。

　　（3）组织“答谢老客户暨开来大酒店月饼展销会”的节目及维持活动秩序；

　　（4）协助各相关部门进行月饼展台、活动场地的布置；

　　（5）负责活动期间重要客户的引领、接待、迎送。

　　六、相关工作时间要求：

　　1、8月18号前联系月饼盒生产厂家并设计盒样，28号前月饼盒到位。 （采购部、总办）

　　2、大堂月饼展台的布置于8月25日前完成。 （工程部）

　　3、月饼货品的领取、销售统计负责人于8月25日8：30前到位。 （财务）

　　4、户外广告、宣传彩页于8月15日前完成 。 （营销部）

　　5、“答谢老客户暨开来大酒店月饼展销会”会场――多功能厅的布置于指定9月5日10：30前全部到位（餐饮部、工程部、营销部）

　　6、活动邀请人员名单、请柬发放、群发短信告知指定日期（9月2日）12：00前完成。（营销部）

　　7、网络月饼销售点的组织销售于8月25日前到位开始销售 。

　　（总办、人事部）

　　七、其他

　　档次定价：

　　A款288元/盒（皇廷盛宴：鱼翅、鲍鱼月饼 12块3斤）

　　B款188元/盒（铁盒七星伴月 8块2斤）

　　C款98元/盒（合家团圆 6块1。5斤）

　　D款58元/盒（金色开来 4块1斤）

销售策划方案 篇3

　　1 外部环境：自然环境和法律环境

　　1.1自然环境：

　　丰富的资源，优越的环境是纯净水资源可持续发展的有利重要因素。目前，我国勘查评价的纯净水水源均属单孔单泉，除卫生防护带有明确规定外，均无限制。造成城市中心区和人口稠密区开采纯净水，生产纯净水产品的情况。国外纯净水生产企业对自然环境状况极为重视，如法国Montclar 和意大利ellegrino水源地均位于阿尔卑斯山脉;德国的 Neuselsmineralguelle 位于著名的风景区;西班牙的Viladran 水源地处在国家自然保护区中。我国将来具备可持续发展优势条件的纯净水厂一定是拥有优美的自然环境，珍贵的纯净水类型和丰富的资源储量。因此，将来的纯净水评价不仅限于水文地质条件，自然环境也应作为重要因素予以重视。

　　纯净水用二级反渗透将水中除了水分子以外的其他物质全部除掉，只剩下纯粹的水。而纯净水是从地底400多米处抽出地下水，按国家标准去除一部分物质，保留对人体有益的矿物质的一种水。而矿物质水，就是地表水先通过渗透成纯净水，再添加矿物质。

　　怡宝纯净水采用当今世界上最先进的膜分离技术，完全去除一切污染物质，可以放心饮用。除解渴功能外，可以净化身体，帮助人体新陈代谢。

　　1.2、法律环境：

　　法律法规政治法律因素环境分析长期以来，由于我国纯净水行业缺乏市场准入制度，纯净水产品的生产标准比较低，许多纯净水企业纷纷上马，造成纯净水的质量良莠不齐，近年来，随着中国法律的不断完善， 《中华人民共和国食品安全法》 、 《中华人民共和国饮料生产有关条例》、《饮用天然纯净水检验方法》 等法律法规对我国纯净水产品的生产进行了一定的约束，这无疑提高了行业准入的门槛，将大大加速纯净水行业进入快速发展的时代，那些产品质量低、生产设备落 后的小型企业将被淘汰出局，而留出市场空挡给有实力的企业，这将对纯净水行业的发展带来巨大的商机。

　　20__年开始，国内的碳酸饮料，果汁饮料市场份额分别下降17%、18%，而桶装水、硅酸饮料呈上升之势，桶装水市场份额已上升到36.64%。在金融危机的背景下，“喝出健康”成为市民的消费的心态，更者，随着各大的品牌商的努力以及中国消费者对安全与健康消费意识的觉悟,中国整个饮用水市场正在走向健康发展的道路。

　　北京怡宝20__年在北京建立近百家怡宝桶装水专卖店，强大的系统监控能力，能实时跟踪出厂的每一桶水，杜绝假水，让消费者喝的放心;同时，桶装水专卖店强大的服务系统和管理系统，全市统一的59798550客服中心，与各专卖店电脑联网，进行实时信息交换，极大提高了配送和服务效率和质量，为用户不断创造价值，提升生活品质

　　2 内部环境：公司发展和竞争对手

　　作为中国饮料工业十强，排名逐年攀升，怡宝纯净水在20__年已经跃升到了第三位，20__年的销售量比起20__年又多了32%. 20__年，怡宝把与农夫山泉的差距缩小到3万吨，目前怡宝已稳居中国饮料工业前三甲。

　　2.1市场容量：

　　(1).从全国看：20__年全国包装饮用水总销量为2475.58万吨,较20__年的1811.87吨增长37%。其中，康师傅以403万吨的`绝对优势占据第一位;娃哈哈

　　以300多万吨的销量紧随其后;第三第四位分别是农夫山泉和怡宝，两品牌的销量均超过100万吨。

　　(2).从广东地区看： 广东饮用水市场，还有景田、益力、乐百氏三大品牌销量在40万吨以上的。这7个品牌总销量高达1140.9万吨，占据整个市场蛋糕46%的份额。同时，康师傅、娃哈哈、农夫山泉和怡宝，已经将同行远远抛在身后，水业四寡头局势已经形成。

　　2.2竞争对手： 第一集团军：乐百氏、娃哈哈、康师傅，他们都是领先品牌;

　　第二集团军：农夫山泉、怡宝、小黑子、获特满，他们都是强势品牌;其他40余种是杂牌军，是弱势品牌。

　　第一名康师傅30.64%，乐百氏28.56%，第三名娃哈哈15.74%。特点：品牌知名度高，企业实力强大，广告投入大，其中乐百氏既生产纯净水又生产纯净水，既靠纯净水低成本赚钱，又靠纯净水树企业形象。乐百氏、娃哈哈相继在湖北抢滩登陆建分厂，实施本土化战略，降低成本，强化竞争力。

　　(1)商品的需求量大，相关的替代品较多，降低价格能促进销售量的增长。

　　(2)企业的生产能力强可以大批量生产，降低成本。顾客满意定价，是指产品在上市一段时间之后调查出消费者对本产品的满意价格是什么，加以调整的出最终的价格。差别定价策略，是指对不同的顾客、地区、用途、季节等，对同一产品制定出不同的价格。分档定价策略，是指把产品分为不同的档次逐一定价。 三、目标市场营销管理 1、目标管理的步骤

　　(1)制订目标营销 目标设定，要符合这五个条件：具体、可衡量、可操作、时间的长短、是否与目标市场相符合 (2)明确要达到的主要目标 (3)优劣势分析 (4)制定具体行动方案 (5)优化企业资源 (6)确定实现目标的时间

　　(7)目标控制与管理――区分20%的客户还是80%的客户 (8)制定奖罚制度

　　2、目前营销状况

　　(1) 市场状况：目前产品市场/规模/广告宣传/市场价格/利润空间等 (2) 产品状况：目前市场上的品种/特点/价格/包装等 (3) 竞争状况：目前市场上的主要竞争对手与基本情况 (4) 分销状况：销售渠道等

　　(5) 宏观环境状况：消费群体与需求状况

　　3、SWOT问题分析

　　优势：销售、经济、技术、管理、政策等方面的优势力

　　劣势：销售、经济、技术、管理、政策(如行业管制等政策限制)等方面的劣势力

　　机率：市场机率与把握情况

　　威胁：市场竞争上的最大威胁力与风险因素

　　综上所述：如何扬长避短，发挥自己的优势力，规避劣势与风险

　　4、市场营销策划达到的目标 财务目标：待 定 营销目标：待 定

　　5、市场营销策划采取的营销战略

　　4C、4p、整合营销、共振多赢策略(面对顾客，我们公司总部、一级经理、三级经理、零售商协同行动，使这个营销链得以及时地、有效地为顾客服务，把这些进行有效的整合把大家的利益放在一起,达到多方共赢局面。 分销：分销渠道 多种渠道方式并用

　　直销――直接送到用户手中(短而窄渠道方式)分销――通过一级代理、三级代理进行分销、零售商销售(长而宽的渠道方式) 连锁――进行连锁加盟连锁企业的连而不锁――连锁企业总部要强化自身建设，用“吸力”而不是“拉力”去巩固提高连锁体系，连锁企业的发展不是简单的将自己的模式完全复制而是一种资源整合,这种资源包括资金,技术,人才,管理等资源,这种整合是将企业的物流资金流信息流的整合,从而加速企业的物资流通,保障信息畅通,使企业充满活力。

销售策划方案 篇4

　　一、 检讨与愿景

　　xx年9月至今公司成立长沙易凌分公司，它诗司探索新管理模式的重变革，市场销售方案书。在经过快一年之后，与目标的差距还是很的，多次投标失利，集团客户没有取得突破，人员招聘，培训没到位，人员流失，团队发展过慢，整体业绩不理想。但在公司领导高层的支持和我们不断地学习中，在后几个月的工作中也探索我们的生存和发展之路，在与各分公司的市场拓展，公司资源整合过程中，不断进步，业绩也稍有起色，在接下来的时间里，我们将再接再厉，把长沙易凌做，做强。

　　二、 长沙市场客户分析和市场潜力分析

　　1）地产客户：地产客户是我们最重要的客户群体，也是能产生最经济效益的客户群，长沙在售楼盘270个，待售楼盘328个，市场潜力是相当的，目前找到负责人并跟进的项目有130多个，重点跟进客户30多个，已合作客户有潇湘国际，馨香雅苑、美洲故事、水岸世景、圆梦完美生活。接下来的一段时间地产将继续成为我们跟进客户的重点。

　　2）型商业机构以及各电器品牌，如沃尔玛、家乐福、国美、苏宁、美的、格力、tcl、创维、长虹等，在这块上我们下的功夫太少，需要加强跟进力度，长沙这块的市场还是很的。

　　3）汽车销售，汽车4s店，新车上市推广或促销活动推广，长沙汽车行业做短彩信推广不是很多，人手足够的时候可以跟进，也合作客户有兰天集团，规划方案《市场销售方案书》。

　　4）型会展，如房展、车展、服装展，在这块我们有一定的.跟进，但是效果不明显，主要给本地公司占据了，在有一定条件的情况下可以做跟进。

　　5）金融，银行个人零售部，基金发售的推广，这些长沙基本是做内部平台的推广，不作为重点跟进客户。

　　三、同行业分析

　　长沙短信市场的竞争是非常激烈的，开展短信业务的公司超过100家，比较活跃的有三十多家的样子，经常碰头的有星空传媒、茉莉花开、旭为、东信、汉纳、精准、面对面、飞网、纳兰、焦点、汇弘等等。茉莉花开50多号人，这边最早做短信的，关系比较多，每个月都有自己的期刊，星空200多号人，是集团公司来的。遇上很多次了，价格给他们压得很低，喜欢搞免费试发，赠送平台，给楼挪装电话来自动回复短信的设备，配合楼盘做活动，组团看房什么的，还有个旭为，办公室很，有自己机房，喜欢带别人去他毛司看，门面工夫做得比较到位。再有就是东信也有些名气了。

　　四、业务人员开拓市场的计划

　　公司规模的扩需要业务人员进一步拓展市场、提高市场占有率这诗司市场开拓的根本目标。根据市场状况和客户特征，公司在现有市场基础上确定了未来的市场拓展计划：

　　1）重视客户开发与培育。客户诗司的核心客户，公司通过提供高效、优质的服务保证核心客户群稳定，确保基础市场并推动公司扩市场规模。另一方面，加开发新客户及潜在客户，充分挖掘市场潜力。

　　2）区域营销策略。区域营销的重点仍是市区，包括雨花，芙蓉，开福，岳麓，星沙。

　　3）深化服务营销战略公司将以最限度满足客户需求为目标，在产品销售中不断强化服务营销理念，将技术支持和配套服务工作贯穿于整个销售过程，进而提升公司市场竞争力。

　　4）加强营销队伍建设。扩充营销队伍，这个现阶段最重要的，需要公司的力支持，现在开拓市场人手严重不足，需要通过不断的培训和人才引进，提高销售人员的专业素质和营销技巧，建立一支精通业务、勤勉尽责、忠诚度高、战斗力强的营销队伍。健全和完善销售激励机制，对销售人员和代理商实施业绩考核奖惩政策，充分调动销售队伍的积极性和创造性。

销售策划方案 篇5

　　大型经销商会议策划

　　一 会议气氛

　　公司业务发展迅速，销售渠道不断拓展，需要加深与经销商之间的联系。 会议思路：

　　厂家需要为经销商与销售人员输入信心，经由愿景规划、策略制定、行动计划，让经销商倍受鼓舞，士气高涨，热血沸腾。一个成功的经销商会议，既要“充电”，也要“打气”。 制造轻松宽松的气氛，一方面可以让客户积极参与其中，调动客户订货的积极性，同时可以消除客户的防范心理，感染其它客户，主要可以采取以下方式来做到： （1） 设置游戏，邀请客户参与游戏让客户放松。

　　（2） 穿插娱乐节目，调动现场气氛。

　　（3） 实行订货摸奖，调动客户订货积极性

　　（4） 开设有奖问答，让客户了解产品，对所出的问题设置不要过于复杂，以简单为主，达到宣传和让客户积极参与的目的。

　　二 会议目的

　　1. 增进经销商对公司的.了解，鼓舞经销商的士气，实现20xx年销售目标任务。

　　2. 最大限度占用每个经销商的专用资金，从而造成其它品牌的铺货压力。

　　3. 最大限度调动经销商对震旦机器的销售热情和忠诚度。 4. 培养经销商的销售观念和调动他们主动学习的激情。

　　三 会议主题

　　5. 1.携手同行，共拓疆土

　　6. 2. 在新的高度起飞（对经销商工作的认可，以及对未来美好的期望。整个主题引人思考，意味深长）

　　7. 3. 携手同行，共创震旦

销售策划方案 篇6

　　一、活动主题：

　　疯狂万圣节美容院为你打造独特妆容

　　二、活动时间：

　　XX年11月1号至2号

　　三、活动内容：

　　1、美容院布置得有万圣节气氛，工作人员做万圣节装扮为顾客服务；

　　2、凡活动期间内进店的顾客都可以得到美容院赠送的精美小礼品一份；

　　3、美容院员工（着万圣节装扮）并帮活动期间内进店消费的顾客化万圣节妆容；

　　四、活动事项：

　　1、美容院负责活动的组织、宣传并进行店堂陈列的设计与摆设；

　　2、负责活动期间的安全工作；

　　3、安排好活动期间的店内广播；负责活动期间接待来店顾客的咨询及活动解释工作；活动期间负责给进店消费顾客化万圣节妆容。

销售策划方案 篇7

　　人数：不限

　　道具：黑板

　　游戏规则：

　　1、每区派一人参加。

　　2、参赛者在黑板上一分钟内随机写三个成语。

　　3、然后由主持人解析这三个成语分别代表的人生三个阶段为初恋时、热恋时、新婚之夜时，然后看参赛者三个阶段分别用什么成语来形容自己。

　　晨会互动小游戏的重要性

　　首先，企业的晨会必须要有互动小游戏，这是毋庸置疑的，为什么呢?

　　很多公司都会召开早会，不管是为了传达公司的最新通知、下达当天的.工作任务或讨论一些日常工作的问题等等，这些问题，一个是都是工作的事情，第二都是口头的通告，这种方式是否能达到应用的作用呢，互动游戏大全认为这个最多能达到一半的作用，因为这种听力灌输式的讲话，多半没有太深的印象，但是如果是通过晨会互动小游戏来传达通知，那肯定可以深入人心，这个有的人肯定不太明白，其实我们只要把本站的互动小游戏进行小小的改动，将通知或工作习惯等融入到游戏当中去。

销售策划方案 篇8

　　一、活动主题：

　　二、活动时间：

　　XX年11月1号至2号

　　三、活动内容：

　　活动期间，以当日消费满500元以上即送万圣节卸妆礼品一份，满1000元以上送万圣节护肤套餐一份。每张小票限送一份。

　　四、活动事项：

　　1、美容院要负责整体的活动广告宣传，活动的执行和有效监督；

　　2、活动期间向美容院员工传达活动内容，监督员工们向顾客介绍活动信息；

　　3、根据规划安排好活动期间的店内广播；负责活动期间接待来店客的咨询及活动解释工作；活动期间礼品的发放工作；

销售策划方案 篇9

　　前言

　　一、太原楼市

　　个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

　　二、项目物业概述

　　(略)

　　三、项目的优势与不足

　　优势：

　　1、位置优越，交通便捷

　　位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

　　交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案

　　2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

　　室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场

　　室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

　　3、小户型

　　2房2厅、3房2厅，面积68.79――106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

　　不足：

　　1、环境建设缺乏吸引性景观

　　环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)

　　2、物业管理缺乏特色服务

　　物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

　　四、目标购房群

　　1、年龄在35――60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人

　　家庭构成：1―3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

　　2、年龄在28――45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主

　　家庭构成：1―3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

　　五、项目营销阻碍及对策

　　阻碍：

　　1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

　　2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

　　对策：

　　1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时发售。通过炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

　　2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

　　一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。

　　故对策有二：

　　一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;

　　二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

　　六、形象定位

　　根据项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

　　主体语：

　　辉煌人生，超凡享受

　　――HS花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……

　　辉煌人生

　　HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

　　超凡享受：

　　享受入住方便

　　享受交通便捷

　　享受特别服务

　　享受都市繁华

　　享受至尊荣誉

　　七、两点整体建议

　　1、建HS广场和寓意喷泉

　　针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。

　　试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。

　　如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的.知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。

　　2、物业管理方面提供特色家政服务

　　HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。

　　八、宣传

　　HS花园的宣传要达到以下三个目的：

　　1、尽竭传达HS花园的优势与卖点;

　　2、尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象;

　　3、直接促进HS花园的销售。

　　基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的情况。我们建议把锦绣花园的宣传分为两个阶段，即切入期和发展期。

　　在切入期主要通过报纸软文章和报纸硬形式尽竭传达HS花园的优势与卖点;

　　在发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。

　　切入期(1――2个月)

　　1、报纸软文章

　　主题1：辉煌人生，超凡享受

　　――记“我”为什么选择HS花园

　　主题2：事业生活轻松把握

　　――记HS花园特别的家政服务

　　2、系列报纸硬

　　主题1：辉煌人生，超凡享受

　　――这里离购物休闲广场只有45分钟

　　主题2：辉煌人生，超凡享受

　　――家里面的娱乐休闲

　　主题3：辉煌人生，超凡享受

　　――HS广场就是我们家的后花园

　　3、 网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬的投放提供素材，同时可以尝试对的诉求卖点的市场考察，为的投放降低风险，同时保证的宣传效果。

　　发展期(3――4个月)

　　1、报纸

　　从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。

　　2、电视

　　配合促销活动和对开发的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。

　　3、电台

　　通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。

　　4、单张

　　通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。

　　5、户外

　　①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物;

　　②在北城中心作巨幅建筑物或路牌;

　　③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅牌;

　　6、车身

　　项目――繁华地段项目――购物中心项目――火车站

　　7、公共活动

　　举办各种公共活动，树立HS花园美好形象，迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。

　　①HS广场落成剪彩仪式

　　邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及娱乐节目等)

　　②寓义喷泉征名及题名活动

　　以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励(根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励)。

　　③HS花园“文化活动月”活动

　　一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。

　　1)向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券;

　　2)于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等;

　　3)在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。

　　8、网络

　　通过太原搜房进行全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。

　　①太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动;(目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。)

　　②项目网站或是网页的制作(建立廉价互动的沟通平台);

　　③ 网站同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。

　　9、DM直投杂志

　　太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。

销售策划方案 篇10

　　第一章 项 目 概 况

　　第一节：项目区位分析

　　一、区位

　　本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。

　　胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。

　　本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点――胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。

　　二、经济指标(原规划指标)

　　1、规划用地总面积：125674 M2

　　2、总建筑面积：114277 M2

　　多层住宅建筑面积：55313 M2

　　小高层住宅建筑面积：10750 M2

　　联体别墅建筑面积：25968 M2

　　3、居住总户数：754户

　　4、绿化率：35.8%

　　5、容积率：0.98

　　第二节：项目SWOT分析

　　一、优势S

　　1、自然环境

　　本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。

　　2、交通环境

　　本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。

　　二、劣势W

　　1、城市配套

　　虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。

　　2、项目遗留问题

　　本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。

　　3、开发商品牌

　　开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。

　　4、交通状况

　　虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。

　　三、机会点O

　　1、政府规划开发利好因素

　　胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

　　2、地理区位优势

　　目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

　　3、客户资源充足

　　多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。

　　4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度

　　世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司ABB、美国DOLE 德国DEGUSSA 韩国HYUNDAI海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。

　　5、工业开发区汇聚了人气

　　胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

　　四、风险T

　　1、市场因素

　　从目前胶州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

　　2、自身因素

　　本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。

　　五、综合分析

　　从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

　　第二章 定位策略

　　第一节 定位要素分析

　　1、区位利好因素分析

　　本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活+新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合

　　经济学的需求----供给理论。

　　第二节 项目定位

　　定位原则：适应市场、创造差异性

　　定 位：时尚住宅---- "绿色家园“

　　宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。

　　本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地――东苑绿世界生态园林式住宅之典范。

　　以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。

　　一、居住环境的一度空间

　　一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。

　　二、居住环境的二度空间

　　二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的`划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。

　　三、居住环境的三度空间

　　三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。

　　本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。

　　小区内的中环湖泊，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。

　　由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。

　　四、产品档次定位可行性

　　本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。

　　第三节 产品文化定位

　　定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。

　　定 位：人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话

　　东方文化与西方文化相融合

　　传统与现代相融合。

　　第四节 产品形象定位

　　定位原则：提升企业品牌形象以及产品(物业)的知名度、美誉度、社会认知度。 定 位：现代都市新贵的“风雅逸境”----显示身份的“名片”

　　产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。

　　第五节 商业配套的综合定位建议

　　定位原则：提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念

　　定 位：以服务小区业主为主，服务社会为辅

　　1、网点规划建议

　　本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。

　　本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。

　　商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。总建筑面积约1000 M2，均价3064元/平方米，价格范围2330-3530元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。

　　根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成5.2 M25.4 M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅(如川菜等餐饮项目)，小百货、杂货、小型超市等。

　　2、商业网点的策划建议

　　一、项目的优劣势：

　　a.所处的位置：

　　优势：地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地;位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。

　　劣势：虽该区附近为胶州市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商业环境上存在差距。根据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达720人次/日，因而，该片区目前人流量还较小。

　　b.体量承载：

　　优势：商业网点商场的面积适中，规划在66.9 M2-369 M2范围内，据市场调查资料统计，该项目在市民中的知名度达90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形象已见扎实的基础。

　　劣势：网点物业的范围大。在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争激烈，营战线过长。分配不均的人流量。可能导致商家对尾端人浪量小的网点难以接受。网点的单层面积范围大，不易聚人气。显得空旷，从规划角度上看，相对较难。

　　c.销售面积：

　　优势：项目的整体规划为76户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。

　　劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。

　　d.布局规划：

　　优势：商场部分规划60--150 M2中小铺位，容易为小商户接受。“小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。

　　劣势：“多铺位”的间隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。

　　二、业态分布定位建议：

　　a. 因地置宜，规范网点业态

　　由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范。防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。

　　b.重点突出，特色经营

　　本项目网点位置与现有胶州人心目中建筑材料一条街，一面紧紧相接，另一面临街相对。因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服饰，饮食业等。以此提高知名度及吸引人气。

　　三、网点的价格策略建议：

　　根据东苑绿世界售楼中心提供数据分析：开发商前期网点销售在价格策略上采用“高开低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下： 开盘期――20_年12月底 均价为4100元/ M2元月――20xx年5月25号前 均价为3300元/ M2。

　　20xx年5月25日――至今 均价为3330元/ M2，根据前期市场调查数据统计，目前胶州市商业网点的平均价格水平在3800元/ M2左右，稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商业网点的销售率状况，建议后期(7月-12月)份采用价格走势第平方米高出现价格200-300元。